日本の不動産投資(青森市マンション2LDK)

日本の不動産投資(青森市マンション2LDK)

 

■日本の不動産投資を考える

 

私がワンルームマンションを購入したのが2008年の7月。
当初は居住目的での購入でした。

 

住宅ローンを組み、金利は1.8%と非常に安い金利でした。
現在は変動金利ならばさらに低い金利で借りれるようですね。
ここは一度銀行に確認してみようと思います。

 

特に営業の方から物件購入を強く勧められて購入したわけではありません。
私が不動産投資にも興味がある、ということを話したので、
そういった面でも魅力があると教えてくれました。

 

ちょうどその営業の方も、ご自身で不動産投資をしている、
とのことでした。

 

私が購入した物件の特徴として、

 

●駅に非常に近い
●競合するマンションが近くにない
●今後、他のマンション建設予定がない(場所がない)

 

また、

 

●金利が非常に安い
●建築材料が高騰しており、今より安く買える時期はない

 

というようなことも営業の方はお話されていました。

 


2400万の物件(新築2LDK)、35年のローンを組みました。
ローンの支払いと管理費・修繕費などを含めると、
月々9万ほどの出費。

 

マンションを賃貸で借りても同じかそれ以上のお金が
出て行くのだし、自分のマンションが持てるのだから、
と考えて購入を決断しました。

 

その後すぐに札幌への転居が決まり、
この物件は賃貸に出すことになりました。

 

賃貸開始は2009年2月からで、
幸いにして現在まで途切れることなく入居者が
入っています。

 

法人契約でしたので、この点はラッキーでした。

 

今年の1月に新たに2年契約を結び、
平成25年春までは契約が更新されており、
とりあえずそこまでの心配はないのですが・・・

 

現状この物件が生み出してくれているキャッシュフローは、
月プラス3万弱です。
ローンは35年で組んでいますので、
35年間、絶えることなく賃貸がつけば良いのですが、
それまでの間にマンションは確実に老朽化します。

 

今でこそプラスのキャッシュフローとなっていますが、
将来も永続的にプラスで回る保証はありません。

 

■日本の不動産投資に重くのしかかる税金


さらに、不動産は所有しているだけで税金がかかります。
不動産は実は個人の所有物ではないのですよね・・・
国のものなんです。

 

※少し脱線します・・・

 

税金には本当にいつもがっかりさせられます。
適正に使われているならまだしも、
日本の政治家の皆さんには大きな期待は出来ませんし、
世の中にはしっかり納税している人間がいる一方で、
不正に税金から逃れ、さらに税金を上手く利用して生活
している人間がいるということも現実です。

 

私は育った家庭環境が決して裕福ではありませんでした。
奨学金をもらって、なんとか学業を続けることができました。
人よりも努力をしてきた、継続してきた自負があります。

 

そして、現在は一定の安定収入を得られる状態になりましたが、
今でも学生時代の奨学金を返還し続けています。

 

国はこうしたバックグラウンドは考慮しません。
収入が高ければ、「稼いでいるのだから当然」とばかりに
多くの税金を持っていきます。

 

奨学金分は、課税を控除してくれてもいいのにな、
と常々思ってしまいます。

 

 


話を不動産の方に戻します。

 

不動産を所有していると「固定資産税」という税金が発生し、
これを毎年納めなければなりません。

 

私の場合はこの固定資産税が年間約7万弱。

 

私の不動産賃貸での収入が年間約30万。
ここからこの固定資産税が差し引かれるわけですので、
年間のキャッシュフローは20万ちょっととなりますね。

 

もしも修繕などが必要となり、現金の持ち出しが発生してしまうと、
このキャッシュフローは決して十分とは言えないと思います。

 

■出口戦略が難しい日本の不動産投資

 

新築の物件は買った途端に価格が2割から3割落ちる
と言われています。

 

さらに、日本は住宅あまりの状況のようですし、
今後の経済状況も芳しくありません。
人口は減り続け、さらに景気が悪化する可能性が高いと
思われます。

 

こうした状況では不動産価格の上昇は期待できず、
売却による利益=キャピタルゲインは到底望めないでしょう。

 

であれば、インカムゲイン狙いで保有し続けるしかありませんが、
35年ローンを組み、その間絶えず入居者が付く、
というのは少々都合の良すぎる見通しかと思います。

 

私としては、「損切り」という意味で、早めの「売却」という手段も
選択肢のひとつとして考えています。
むしろ、現在ならばより効率の良い投資案件を見つけることは
可能でしょうから、一度現金を手に入れて、それを新たに分散投資
した方が良いのではないか?という気もしています。

 

今日、管理会社の方に電話して査定の方を一応出してもらうことに
しました。周辺のニーズがわかりませんので、売りに出しても、
最悪買い手が付かない、という可能性もあります。

 

とりあえず契約は平成25年までありますが、
出口戦略を考えていかないと大きな痛手を被ることにもなりかねません。

 

2011年4月10日 日本の不動産投資(青森市マンション2LDK) はコメントを受け付けていません。 ブログ